外资大兵压境 筹谋房地产信托投资基金

　　“资金为了寻找更高的回报，愿意走很远的路，甚至承担较大的风险。”这足以解释处在政策调控的房地产业，外资为什么还在大规模进入。

　　至少现在，你还看不到这样的趋势走到了尽头。10月24日，花旗集团与嘉德置地合作，规模 为4亿美元、专门投资中国房地产的私募基金――“凯德中国发展基金(CCDF)”成立。另一家国际投行巨头――摩根大通已准备在今年末在香港上市REITS。以此，它完成了其在中国房地产业投资上的整个产品链。

　　显然，这些投行们都不认同或者并不惧怕中国的房地产泡沫。“中国的房地产市场已经越来越规范。”CCDF成立的当日，摩根大通投资银行中国部董事总经理方方这样认为。

　　“12年前，当我跨入这个行业的时候，对于国内房地产投资避之不及。”方方说，现在，有越来越多的华尔街的投资者开始认可这个行业，并已经进入到中国了。

　　然而，这样的机会却不能被那些被严格监管的国内信托投资基金抓住。尽管它们是惟一能够直接受托投资房地产项目的金融机构，过去，它们也通过一些“创新”占据了一定的市场份额。

　　外资“大兵压境”

　　摩根大通已经协助多家国内公司完成大型交易，包括协助中国瑞安房地产公司配发3.75亿美元的债券，帮助"中国海外"配发3亿美元的债券。

　　方方称，到目前为止，摩根大通为其投资者提供，包括债券、股票、股权、烂尾楼等不同风险与收益配比的项目。

　　“投资者可以考虑直接投入资金开发一些国内房地产项目，或者成为房地产公司的战略投资者，这些房地产公司通常是没有上市的，投资者最终通过房地产公司上市来退出。”他说。

　　实际上，外资今年上半年已开始大举进入中国房产业。

　　摩根斯坦利房地产基金(MSREF)更是大手笔。6月11日，MSREF以10亿元人民币的价格，从中国海外发展有限公司手里买下上海广场上的六层物业。7月25日，深国投旗下的深国投商用置业有限公司与美国西蒙房地产集团有限公司以及摩根斯坦利房地产基金共同成立合资公司。

　　投资逻辑

　　外资之所以选择今年下半年集中进入，主要还是宏观调控之后，房地产企业对直接投资的需求急剧增加。

　　一位行业资深人士指出，中国的房地产的公司多数都是项目公司。此类公司的运营就是，借助政府资源，拿了一块地，然后从银行圈钱进行开发。然后用一个项目赚的钱再去拿地，再滚10倍的项目。这类公司无论从管理能力、策划能力、规划能力，到最后开发建设、销售、销售之后的管理，都不会成体系。